THỦ TỤC HOÀN CÔNG VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ THƯỜNG GẶP

    Sau khi đã hoàn thành công tác xây dựng, theo quy định của nhà nước thì công trình đó vẫn chưa được phép đưa vào sử dụng hoặc hoạt động mà phải thực hiện thủ tục hoàn công. Cùng xây dựng Tấn Khánh Phát tìm hiểu những thông tin về thủ tục hoàn công qua bài viết dưới đây nhé.

     Tại sao phải làm thủ tục hoàn công cho đến nay vẫn còn nhiều người cảm thấy thắc mắc. Chúng ta sẽ lần lượt tìm hiểu vấn đề này nhé.

1. Hoàn công là gì
       Hoàn công xây dựng (gọi tắt là hoàn công) là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng được thực hiện sau khi bên thi công hoặc bên đầu tư xác nhận đã hoàn thành xây dựng công trình được nghiệm thu theo giấy phép xây dựng ban đầu.

       Thủ tục hoàn công là điều kiện cần để được cấp sổ hồng sau khi công trình hoàn tất và được đưa vào sử dụng, hoàn công thể hiện cấu trúc và hiện trạng của công trình có những thay đổi gì trong quá trình thi công xây dựng.

Hoàn công công trình xây dựng nhà ở

2. Tại sao phải thực hiện thủ tục hoàn công
       Thủ tục hoàn công thực hiện để công trình được thừa nhận về mặt pháp lý vì hiện tại trong quy định của pháp luật ghi nhận quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức được chia thành 2 loại chính là tài sản phải đăng ký sở hữu và không phải đăng ký sở hữu. Nhà ở và công trình xây dựng thuộc tài sản phải đăng ký sở hữu.

       Thủ tục hoàn công và sổ hồng có liên quan mật thiết với nhau, vì khi cần xin cấp lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. 

        Đối với nhà riêng lẻ thì sau khi xây dựng xong phải hoàn thiện thủ tục này trước khi làm thủ tục xin cấp sổ. Một căn nhà thiếu giấy tờ hoàn công sẽ chưa được pháp luật thừa nhận, từ đó khiến bạn có thể bị thu hồi đất và gặp khó khăn trong việc mua, bán bất động sản không sang tên được. Mặt khác, nếu được hoàn công đúng theo thủ tục của nhà nước thì bất động sản của bạn sẽ được ngân hàng định giá tài sản gắn liền với đất đúng với giá trị theo thực tế.

3. Trường hợp nào không cần làm thủ tục hoàn công
     Một số công trình được miễn giấy phép xây dựng theo Khoản 2, Điều 89 của Luật Xây dựng 2014 như: Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa,... Những công trình được kể trên không cần phải làm thủ tục hoàn công, còn lại toàn bộ những công trình xây dựng bắt buộc đều phải làm thủ tục hoàn công để được công nhận về mặt pháp lý.

Các loại giấy tờ cần có trong hồ sơ hoàn công 

4. Các loại giấy tờ cần có trong hồ sơ hoàn công bao gồm: 
4.1 Giấy phép xây dựng.

4. 2 Hợp đồng xây dựng. Được ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).

4.3 Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

4.4 Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

4.5 Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

4.6 Bản vẽ hoàn công :(trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).

4.7 Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

4.8 Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.”

     Sau khi nộp hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền về hoàn công sẽ gửi hồ sơ sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của chủ nhà ở. Theo quy định hiện hành thì chủ nhà phải hoàn tất các thủ tục thuế xây dựng cơ bản đối với nhà ở riêng lẻ (trừ trường hợp được miễn), thực hiện đóng đầy đủ các loại phí liên quan đến thủ tục hoàn công. Sau đó nộp biên lai thu tiền thuế, phí tới cơ quan mà chủ nhà đã nộp hồ sơ xin hoàn công và chờ đợi thẩm định hồ sơ hoàn công để được hoàn công nhà ở.

5. Thời gian kiểm tra nghiệm thu hoàn công nhà ở 

    Theo quy định của nhà nước thời gian kiểm tra nghiệm thu hoàn công nhà ở thường dao động từ 7 đến 15 ngày. Tuy nhiêu việc thực hiện quy trình hoàn công nhà ở trên thực tế, bởi còn tùy thuộc vào từng trường hợp nhà ở. Tương ứng với đó là việc chủ nhà thực hiện quy trình này dễ hay khó phụ thuộc rất nhiều vào các kỹ năng tiếp xúc, liên hệ với cơ quan cũng như sự chuẩn bị đầy đủ và kỹ càng về hồ sơ hoàn công nhà ở hay chưa.

    Quy định về thời gian kiểm tra nghiệm thu hoàn công có thể thay đổi tùy theo quy định của từng địa phương và dự án cụ thể.

    Trong quá trình kiểm tra, cơ quan chức năng sẽ đánh giá các tiêu chí kỹ thuật, an toàn và chất lượng của công trình.

6. Các loại phí trong quá trình hoàn công
    Chi phí làm hồ sơ hoàn công nhà ở bao gồm các khoản sau:

• Lệ phí thẩm định hồ sơ hoàn công: Lệ phí thẩm định hồ sơ hoàn công được tính theo quy định của từng địa phương. Mức lệ phí thẩm định hồ sơ hoàn công nhà ở thường dao động từ 1 triệu đồng đến 5 triệu đồng.
• Chi phí lập báo cáo nghiệm thu hoàn thành công trình: Chi phí lập báo cáo nghiệm thu hoàn thành công trình được tính theo quy định của đơn vị tư vấn thiết kế. Mức chi phí lập báo cáo nghiệm thu hoàn thành công trình nhà ở thường dao động từ 5 triệu đồng đến 10 triệu đồng.
• Chi phí lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình: Chi phí lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình được tính theo quy định của đơn vị thi công. Mức chi phí lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình nhà ở thường dao động từ 2 triệu đồng đến 5 triệu đồng.
• Chi phí đo đạc, lập bản vẽ hoàn công: Chi phí đo đạc, lập bản vẽ hoàn công được tính theo quy định của đơn vị đo đạc. Mức chi phí đo đạc, lập bản vẽ hoàn công nhà ở thường dao động từ 5 triệu đồng đến 10 triệu đồng.
• Chi phí in ấn hồ sơ hoàn công: Chi phí in ấn hồ sơ hoàn công được tính theo quy định của đơn vị in ấn. Mức chi phí in ấn hồ sơ hoàn công nhà ở thường dao động từ 1 triệu đồng đến 2 triệu đồng.

    Ngoài ra, chi phí làm hồ sơ hoàn công nhà ở còn có thể phát sinh thêm một số khoản khác, chẳng hạn như: Chi phí tư vấn hoàn công. Được tính theo quy định của đơn vị tư vấn.

                                                      Một số vấn đề trong hoàn công nhà ở

7. Một số câu hỏi khác liên quan đến hoàn công
7.1. Hoàn công nhà khi không phải là người đứng tên xin cấp phép xây dựng
    Khi không phải là người đứng tên xin cấp phép xây dựng, việc hoàn công nhà có thể thực hiện theo các quy định và quy trình sau:
Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà đất:

• Người mua nhà cần liên hệ với người đứng tên xin cấp phép xây dựng để thực hiện các thủ tục liên quan đến hoàn công. 
• Người mua nhà sẽ đại diện cho người đứng tên trong việc hoàn công nhà

Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà đất:

• Người mua nhà cần liên hệ với người đứng tên xin cấp phép xây dựng để thực hiện các thủ tục liên quan đến hoàn công. 
• Người mua nhà sẽ đại diện cho người đứng tên trong việc hoàn công nhà

Đối với trường hợp thừa kế nhà đất:

• Người thừa kế cần xin cấp phép xây dựng
• Và sau đó thực hiện quy trình hoàn công nhà theo quy định của cơ quan chức năng

Đối với trường hợp mua nhà từ chủ đầu tư dự án:

• Người mua cần liên hệ với chủ đầu tư để được hướng dẫn thực hiện các thủ tục hoàn công nhà.

     Quy trình hoàn công xây dựng sẽ tuân theo quy định của pháp luật và cơ quan chức năng có thẩm quyền
Người không phải là người đứng tên xin cấp phép xây dựng cần liên hệ
Với cơ quan quản lý xây dựng để được hướng dẫn và thực hiện quy trình hoàn công theo đúng quy định

7.2. Nhà chưa hoàn công có vay ngân hàng được không
      Việc vay ngân hàng cho một căn nhà chưa hoàn công có thể phụ thuộc vào các yêu cầu và quy định của từng ngân hàng cụ thể.  Tuy nhiên, thông thường, việc vay ngân hàng cho nhà chưa hoàn công có thể gặp khó khăn hơn so với nhà đã hoàn công.  Đây là một số yếu tố cần xem xét:

• Yêu cầu của ngân hàng
• Giá trị căn nhà: Nhà chưa hoàn công có thể được định giá thấp hơn so với nhà đã hoàn công. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng vay vốn và lãi suất mà ngân hàng có thể cung cấp
• Bảo đảm và rủi ro: Ngân hàng có thể yêu cầu các biện pháp bảo đảm khác nhau nếu vay cho nhà chưa hoàn công, như:
• Tài sản cá nhân khác
• Bảo hiểm
• Thẩm định dự án: Ngân hàng có thể yêu cầu thẩm định dự án và kiểm tra tiến độ hoàn công trước khi cung cấp vay. Việc chưa hoàn công có thể ảnh hưởng đến quyết định của ngân hàng trong việc cấp vay

     Hoặc thêm điều kiện bảo đảm để đảm bảo rủi ro tài chính.

7.3 .Nhà chưa hoàn công có sang tên được không

    Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định để thực hiện các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ một vài trường hợp được quy định theo luật.
• Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án/chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

    Điều này đồng nghĩa với việc, nhà chưa hoàn công không được sang tên Sổ đỏ, ngoại trừ các trường hợp được miễn hoàn công nêu trên. 

    Việc mua bán nhà ở chưa được hoàn công tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, có thể kể đến như:

• Người mua chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu ngôi nhà (do nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận, không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán, 02 bên chỉ có thể ký hợp đồng mua bán mà không thể sang tên).
• Nếu chủ cũ đứng tên giấy phép xây dựng mà người mua muốn làm hoàn công thì khi làm thủ tục hoàn công bắt buộc phải có chữ ký của chủ cũ, nói chung, thủ tục sẽ rắc rối hơn.
• Trường hợp nhà ở mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất có thể sẽ không được bồi thường nếu có vi phạm về đất đai cũng như không có giấy tờ chứng minh nhà ở hợp pháp.

     Tóm lại, khi mua bán nhà ở chưa hoàn công, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng về rủi ro có thể xảy ra. Tốt nhất, trước khi quyết định mua nhà chưa hoàn công nên nhờ sự tư vấn của luật sư hay chuyên gia về bất động sản trước khi quyết định mua bán.

    Trên đây là những những chia sẽ mà xây dựng Tấn Khánh Phát mong giúp các bạn có những thông tin bổ ích và giải đáp được thắc mắc của bạn về việc hoàn công căn nhà của mình.

Bạn có thể xem thêm bài viết thủ tục xin phép xây dựng công trình
 

 

Xây dựng Tấn Khánh Phát

Địa chỉ: 376/32 Hoàng Ngân, Phường 16, Quận 8, Tp. Hồ Chí MInh

Hotline:  0932 83 84 89

Email: xaydungtankhanhphat@gmail.com